Excel-pohja

Huoltosuunnitelma ja PTS taloyhtiölle – 30 vuoden kunnossapito Excelissä

Taloyhtiön huoltosuunnitelma kertoo, mitä rakennukselle tehdään ja milloin. Tämä Excel-pohja on sen pitkän aikavälin osa, kunnossapitosuunnitelma ja PTS: se kokoaa komponentit käyttöikineen, ajoittaa korjaukset 30 vuoden PTS-aikajanalle ja laskee korjausrahaston kehityksen, jotta hallitus voi perustella vastikkeet ja kunnossapitotarveselvityksen luvuilla.

30 vuoden PTS-suunnitelma automaattisella aikataululla
30 komponentin luettelo käyttöikälaskennalla
Rahoituslaskenta 5-vuotisjaksoittain
Yhteenvetokojelauta hallituksen raportointiin

Lisää ostoskoriin

HuoltoSuunnitelma Master kunnossapitosuunnitelma kojelauta Excelissä

Taloyhtioille suunniteltu

.xlsx-muoto

Ei makroja

30 vuoden PTS

100 % kaavoja

Kun kunnossapito perustuu muistiin, yllätykset tulevat kalliiksi

Kiinteistöliiton mukaan suurin osa suomalaisista taloyhtiöistä ei pidä ajan tasalla olevaa pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa. Seurauksena ovat äkilliset remonttitarpeet ja hallitsemattomat kustannukset.

Ilman PTS-suunnitelmaa

Korjaukset yllättävät — putkiremontti tai kattoremontti ilman varoitusta ja ilman rahoitussuunnitelmaa
Vastikkeet nousevat äkillisesti — suuri lainaosuus jaetaan yhtiökokouksessa ilman valmisteluaikaa
Komponenttien ikä arvioidaan muistista — kukaan ei tiedä tarkasti, milloin katto, putket tai hissi on uusittava
Hallituksen selvitys puuttuu — asunto-osakeyhtiolaki edellyttää kunnossapitotarveselvitystä

HuoltoSuunnitelma Masterilla

30 vuoden näkymä korjauksiin — jokainen komponentti ajoitettu automaattisesti käyttöiän mukaan
Rahoitussuunnitelma valmiina — kustannukset jaettu 5-vuotisjaksoihin vastikkeiden suunnittelua varten
Komponenttiluettelo käyttöikien kanssa — 30 komponenttia teknisine käyttöikineen ja kustannusarvioineen
Hallituksen raportti automaattisesti — yhteenvetokojelauta yhtiokokousta varten

4 työkalua kiinteistön elinkaaren hallintaan

PTS-suunnittelusta rahoituslaskentaan — kaikki yhdessä Excel-tiedostossa.

PTS-suunnitelma (30 vuotta)

Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma, joka laskee automaattisesti korjausajankohdat komponenttien käyttöiän perusteella. Visuaalinen aikajana näyttää tulevat remontit 5-vuotisjaksoissa.

Komponenttiluettelo

30 komponenttia, esimerkiksi julkisivu, katto, putket, sähköjärjestelmät, hissit, piha-alueet ja sisätilat. Jokaiselle komponentille asennusvuosi, tekninen käyttöikä, kunto ja kustannusarvio.

Rahoituslaskenta

Automaattinen kustannusindeksikorotus nykyhinnasta korjausvuodelle. Rahoitusvaihtoehdot: vastikekeräys, laina tai yhdistelmä. Jaksoittainen kassavirtaennuste hallitukselle.

Yhteenveto ja kojelauta

Kojelauta näyttää seuraavat korjaustarpeet, kokonaiskustannukset jaksoittain, komponenttien kuntotilanteen ja rahoitussuunnitelman yhteenvedon. Valmis yhtiokokoukseen.

Näin HuoltoSuunnitelma Master näyttää

Seitsemän kuvakaappausta pohjan eri näkymistä — kojelaudasta asetuksiin.

HuoltoSuunnitelma Master kojelauta kokonaiskustannuksilla

Kojelauta — Kokonaistilanne

PTS — 30 vuoden aikajana

Komponenttiluettelo käyttöikien ja kustannusten kanssa

Komponentit — Luettelo

Visuaalinen korjausaikajana 5-vuotisjaksoissa

Aikajana — Korjausajankohdat

Kustannusyhteenveto hallituksen raportointiin

Yhteenveto — Hallitusraportti

Rahoituslaskenta jaksoittaisilla kassavirroilla

Rahoitus — Kassavirtaennuste

Asetukset-välilehti parametreilla ja mukautuksilla

Asetukset — Parametrit

Kustannusjakauma 30 vuodelle — 5-vuotisjaksoittain

HuoltoSuunnitelma Master jakaa korjauskustannukset automaattisesti 5-vuotisjaksoihin, jotta hallitus näkee mihin ajankohtaan suurimmat investoinnit osuvat.

2026–2030

Matala

85 000 €

2031–2035

Keski

210 000 €

2036–2040

Korkea

420 000 €

2041–2045

Keski

175 000 €

2046–2050

Korkea

520 000 €

2051–2055

Matala

105 000 €

Matala (< 150 000 €) Keskitaso (150–300 000 €) Korkea (> 300 000 €)

Esimerkkiluvut 60 asunnon taloyhtiolle — pohja laskee todelliset summat komponenttiluettelosi perusteella. Lähde: Kiinteistöliitto.

Neljä vaihetta kunnossapitosuunnitelmaan

Syötä taloyhtiön tiedot

Avaa Asetukset-välilehti ja syötä kiinteistön perustiedot: rakennusvuosi, kerrosten määrä, asuntojen lukumäärä ja kustannusindeksi.

Kirjaa komponentit

Täytä komponenttiluettelo: julkisivu, katto, putket, sähkö, hissit ja muut rakenneosat. Syötä asennusvuosi, tekninen käyttöikä ja kustannusarvio.

Tarkista PTS ja rahoitus

PTS-aikajana ja rahoituslaskenta päivittyvät automaattisesti. Tarkista kustannusjakaumat jaksoittain ja valitse rahoitustapa: vastike, laina tai yhdistelmä.

Esitä yhtiökokoukselle

Kojelauta sisältää valmiin yhteenvedon hallituksen raportointiin. Tulosta suoraan tai jaa sähköisesti osakkeenomistajille.

Tavallinen taulukko vs HuoltoSuunnitelma Master

Ominaisuus	Oma taulukko ilman rakennetta	HuoltoSuunnitelma Master
30 vuoden PTS-aikajana	✗ Manuaalinen, päivitettävä käsin	✓ Automaattinen käyttöiälaskenta
Kustannusindeksikorotus	✗ Ei huomioitu	✓ Automaattinen vuosittain
Rahoituslaskenta jaksoittain	✗ Erillinen tiedosto tai ei ollenkaan	✓ Integroitu 5-vuotisjaksoihin
Kojelauta hallitukselle	✗ Ei yhteenvetoa	✓ Valmis raportti yhtiokokoukseen
Komponenttien kuntoluokitus	✗ Vapaatekstinen arvio	✓ Värikoodatut kuntotasot (1–5)
Muistutukset tulevista korjauksista	✗ Ei hälytyksiä	✓ Ehdollinen muotoilu huomioväreillä

Kenelle HuoltoSuunnitelma Master on tarkoitettu?

Isännöitsijät

Ammattimaiset isännöitsijät, jotka hallinnoivat useita taloyhtioita. Pohja nopeuttaa PTS-suunnittelua ja tuottaa valmiit raportit hallitusten kokouksiin ja yhtiokokouksiin.

Hallituksen jäsenet

Taloyhtio n hallituksen jäsenet, jotka vastaavat kiinteistön kunnossapidosta. Kojelauta antaa selkeän kokonaiskuvan tulevista korjauksista ja niiden kustannuksista.

Kiinteistöhuoltoyritykset

Huoltoyritykset, jotka tarjoavat kunnossapidon suunnittelupalveluita taloyhtioille. Pohja toimii dokumentaatiopohjana ja asiakasraporttien lähteenä.

PTS-perinne suomalaisissa taloyhtiöissä

Asunto-osakeyhtiolaki ja kunnossapitotarveselvitys

Suomen asunto-osakeyhtiolain (1599/2009) 6 luvun 3 § edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää yhtiökokoukselle kirjallisen selvityksen kunnossapitotarpeesta seuraavien viiden vuoden aikana. Selvityksen tulee kattaa sellaiset korjaukset, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkeenomistajien maksuvelvoitteisiin.

Käytännössä suomalaisissa taloyhtioissa on pitkä perinne pitkän tähtäimen suunnittelusta (PTS), jossa kiinteistön korjaustarpeet kartoitetaan ty ypillisesti 10–30 vuodeksi eteenpäin. Kiinteistöliitto suosittelee PTS:n päivittämistä vähintään viiden vuoden välein ja aina kuntoarvion yhteydessä.

HuoltoSuunnitelma Master tukee tätä suunnittelua tarjoamalla automaattisen työkalun, joka laskee korjausajankohdat ja kustannukset. Pohja ei korvaa ammattimaista kuntoarviota, mutta toimii hallituksen ja isännöitsijän työkaluna suunnittelun ja raportoinnin pohjana.

Tekniset tiedot

Muoto

.xlsx

Välilehdet

7 kpl

Komponentteja

Enint. 30

PTS-jakso

30 vuotta

Kieli

Suomi

Makrot

Ei — 100 % kaavoja

Yhteensopivuus

Excel 2016+

Koko

~52 KB

Huoltosuunnitelma, PTS ja kunnossapitotarveselvitys – mikä on mitä?

Taloyhtiön kunnossapidosta puhutaan kolmella nimellä, ja ne sekoittuvat helposti. Ero on aikajänteessä ja siinä, kenelle asiakirja on tarkoitettu.

Asiakirja	Aikajänne	Sisältö	Käyttäjä
Huoltosuunnitelma	vuosi kerrallaan	toistuvat huoltotyöt ja tarkastukset, esimerkiksi ilmanvaihdon suodattimet ja kattokaivot	kiinteistöhuolto, isännöitsijä
PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma)	tyypillisesti 10–30 vuotta	isot korjaukset, niiden arvioitu ajankohta ja hinta	hallitus, isännöitsijä
Kunnossapitotarveselvitys	seuraavat 5 vuotta	korjaukset, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneistojen käyttöön, vastikkeeseen tai muihin kustannuksiin	hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle

Pohja kattaa taulukosta PTS:n ja siitä poimittavan viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen. Vuosittaisen huoltosuunnitelman tehtäväluettelo ei ole pohjan oma osa; toistuvia huoltotöitä voi lisätä komponentteina lyhyellä toimenpidevälillä, mutta komponentteja mahtuu enintään 30.

PTS ei ole sellaisenaan lakisääteinen asiakirja, mutta asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § edellyttää, että varsinaisessa yhtiökokouksessa esitetään hallituksen kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Ajantasainen PTS on käytännössä helpoin tapa koota tämä selvitys.

Päivitä kuntoluokat. Merkitse komponenttien kunto asteikolla 1–5 kuntoarvion tai oman tarkastuksen perusteella.
Rajaa viisi vuotta. Poimi PTS-aikajanalta seuraavan viiden vuoden toimenpiteet ja niiden kustannusarviot.
Tarkista rahoitus. Katso rahoitusennusteesta, riittääkö korjausrahasto vai tarvitaanko vastikkeen korotusta tai lainaa.
Liitä kokousaineistoon. Yhteenveto kulkee yhtiökokouksen materiaalin mukana kirjallisena selvityksenä.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on PTS-suunnitelma ja miksi taloyhtiö tarvitsee sen?

PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma on 10–30 vuoden kunnossapitosuunnitelma, jossa arvioidaan kiinteistön korjaustarpeet ja niiden kustannukset. Asunto-osakeyhtiolaki (1599/2009) edellyttää, että hallitus esittää yhtiokokouksessa selvityksen tulevista korjaustarpeista. HuoltoSuunnitelma Master tuottaa tämän automaattisesti komponenttiluettelosi perusteella.

Kuinka monta komponenttia pohjaan mahtuu?

Komponenttiluetteloon mahtuu 30 komponenttia. Jokainen komponentti sisältää asennus- ja käyttöönottovuoden, teknisen käyttöiän, arvioidun korjauskustannuksen ja sijaintiluokituksen. Pohja laskee automaattisesti korjausajankohdan ja jäljellä olevan käyttöiän.

Tarvitaanko makroja tai VBA:ta?

Ei. Kaikki laskelmat, aikajanat ja kojelaudan mittarit käyttävät tavallisia Excel-kaavoja ja ehdollista muotoilua. Makroja, VBA:ta tai lisäosia ei tarvita — avaa ja aloita heti.

Täyttääkö pohja asunto-osakeyhtiölain vaatimukset?

Pohja on suunniteltu tukemaan asunto-osakeyhtiolain (1599/2009) 6 luvun 3 §:n mukaista selvitystä kunnossapitotarpeesta. Se tuottaa hallitukselle valmiin yhteenvedon yhtiokokousta varten, mutta ei korvaa ammattimaista kuntoarviota. Suosittelemme käyttämään pohjaa yhdessä asiantuntijan kanssa.

Miten kustannusarviot lasketaan?

Syötä jokaiselle komponentille arvioitu korjauskustannus nykyhintaan. Pohja laskee automaattisesti kustannusindeksillä korotetun summan korjausvuodelle sekä jakaa kustannukset 5-vuotisjaksoihin rahoitussuunnittelua varten. Kustannusindeksi on muutettavissa Asetukset-välilehdellä.

Onko PTS-suunnitelma pakollinen?

Laki ei käytä nimitystä PTS, mutta asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan hallituksen on esitettävä varsinaiselle yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden ajalta. Pitkän tähtäimen suunnitelma on tavallisin tapa tuottaa tämä selvitys.