Det mesta som skrivs om underhållsplaner handlar om bostadsrättsföreningar. Den som äger ett hyreshus med tio lägenheter, eller sitter i styrelsen för en samfällighetsförening, har andra regler att följa – och en ny regel om energideklaration efter ombyggnad påverkar hur större åtgärder ska planeras. Den här guiden går igenom reglerna, visar hur ett fönster- och fasadprojekt prövas mot den nya regeln och hur lägenhetsunderhållet läggs i tur och ordning. Byggnadsdelarna och kostnaderna kan sedan föras in i en underhållsplan i Excel med 30-årsplan och fondprognos.
En underhållsplan för en hyresfastighet behöver, utöver byggnadsdelarna, de återkommande lagkraven – OVK och energideklaration – och hyresvärdens målning och tapetsering i lägenheterna med skäliga tidsmellanrum. Planeras ett större ingrepp i klimatskärmen, som fönster och tilläggsisolering, kan det sedan 1 juli 2026 krävas en ny energideklaration efter arbetet.
Vilka regler gäller utanför BRF?
| Ägare | Regel | Vad det betyder för planen |
|---|---|---|
| Hyresvärd | Jordabalken 12 kap. 9 och 15 §§ | Lägenheten ska under hyrestiden hållas fullt brukbar enligt den allmänna uppfattningen på orten, eller i bättre skick om det avtalats. I bostäder ska hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer. Gemensamma utrymmen ska hållas i samma skick. |
| Byggnadens ägare | Plan- och byggförordningen 5 kap. 1 §, Boverkets föreskrifter om OVK | Ventilationen ska kontrolleras regelbundet. Flerbostadshus med F-, FX- eller S-ventilation: vart sjätte år. Med FT- eller FTX-ventilation: vart tredje år. |
| Byggnadens ägare | Lagen om energideklaration för byggnader 4 a, 5 och 6 b §§ | En byggnad som helt eller delvis hyrs ut ska alltid ha en energideklaration, som gäller i tio år. Sedan 1 juli 2026 krävs också en ny deklaration efter en ombyggnad som omfattar en betydande del av klimatskärmen. |
| Samfällighetsförening | Lagen om förvaltning av samfälligheter 19 § | För en gemensamhetsanläggning av kommunalteknisk natur eller annars av större värde, inrättad för småhusfastigheter (ensamma eller tillsammans med hyres- eller bostadsrättsfastigheter), ska föreningen avsätta medel till en fond och styrelsen upprätta en underhålls- och förnyelseplan. |
OVK-intervallet räknas från den senast utförda besiktningen om den görs i förtid; görs den för sent räknas nästa intervall från när den skulle ha gjorts. En hiss blir en egen post i planen: plan- och byggförordningen 5 kap. 8 § kräver återkommande besiktning av motordrivna anordningar, och Boverkets föreskrifter bestämmer intervallet för respektive hisstyp. Huset i exemplet har ingen hiss.
Fönster och fasad 2030: krävs en ny energideklaration?
Exemplet är ett hyreshus från 1972 med tio lägenheter och frånluftsventilation. Energideklarationen upprättades 1 mars 2017 och får användas i tio år, så en ny behövs i början av 2027 – ett hus som hyrs ut ska alltid ha en giltig deklaration. Samtidigt finns fönsterbyte och fasadrenovering i planen för 2030.
Sedan 1 juli 2026 ska ägaren se till att det finns en energideklaration för den ombyggda byggnaden när en ombyggnad omfattar en betydande del av klimatskärmen; från 1 januari 2027 knyts regeln till begreppet större byggnadsändring i plan- och bygglagen. Vad som är en betydande del får regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer föreskriva om. Planen kan ändå visa hur stor del av klimatskärmen som berörs, och det beror på hur fasadarbetet utformas:
| Del av klimatskärmen | Yta, m² | Alternativ A: fönster + lagning och målning | Alternativ B: fönster + tilläggsisolering |
|---|---|---|---|
| Tak och vindsbjälklag | 420 | Nej | Nej |
| Yttervägg utan fönster | 980 | Nej | Ja |
| Fönster och ytterdörrar | 220 | Ja | Ja |
| Bottenbjälklag | 420 | Nej | Nej |
| Andel som byggs om | 2 040 | 11 % | 59 % |
Ytorna är exemplets egna. Andelen räknas med =SUMMA.OMF($B$2:$B$5;C2:C5;"Ja")/SUMMA($B$2:$B$5), kopierad till kolumnen för alternativ B. I alternativ A byts i stort sett bara fönstren, omkring en tiondel av klimatskärmen. I alternativ B byggs drygt hälften om, och då bör planen räkna med en ny energideklaration efter arbetet – trots att den som görs 2027 annars hade gällt till 2037. Låt en energiexpert bedöma fallet, och lägg in deklarationen som en egen rad i 2031 års kolumn om alternativ B väljs.
Valet mellan alternativ A och B avgör alltså mer än fasadens kostnad. Ett tilläggsisolerat hus kan få en bättre energiprestanda i den nya deklarationen, men deklarationen och energiexpertens bedömning är kostnader som ska stå i samma kalkyl som isoleringen.
Lägenhetsunderhållet: en lägenhet i taget
Lagen säger ”skäliga tidsmellanrum” och anger inget antal år. För en hyresvärd med tio lägenheter är ett jämnt flöde ofta enklast: en lägenhet per år, i ordning efter när den senast målades och tapetserades. Med lägenhetsnummer i A2:A11 och senaste år i B2:B11 ger två formler hela turordningen:
=SORTERA(A2:B11;2;1)
SORTERA lägger lägenheterna med äldst renovering först. Bredvid, i F2, ger =SEKVENS(10;1;2027) åren 2027–2036. Båda funktionerna kräver Excel 2021 eller Microsoft 365.
| Tur | Lägenhet | Senast | Planerat år | År sedan förra |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 | 2013 | 2027 | 14 |
| 2 | 3 | 2014 | 2028 | 14 |
| 3 | 5 | 2015 | 2029 | 14 |
| 4 | 1 | 2016 | 2030 | 14 |
| 5 | 9 | 2017 | 2031 | 14 |
| 6 | 6 | 2018 | 2032 | 14 |
| 7 | 2 | 2019 | 2033 | 14 |
| 8 | 8 | 2020 | 2034 | 14 |
| 9 | 4 | 2021 | 2035 | 14 |
| 10 | 10 | 2022 | 2036 | 14 |
Sista kolumnen avslöjar ett problem: med en lägenhet per år och ett skevt startläge går det 14 år mellan varven för alla. Tycker ägaren att det är för länge kan de två första åren ta två lägenheter var. Då är alla tio klara 2034, och nästa varv går på tio år. Och när en lägenhet blir ledig vid en avflyttning är det praktiskt att göra den då, även om turen inte har kommit – ändra årtalet i B, så sorterar listan om sig själv.
Samfälligheten: planen som underlag för fonden
För en samfällighetsförening med en sådan anläggning som 19 § gäller ska underhålls- och förnyelseplanen innehålla de upplysningar som behövs för att bedöma hur stora fondavsättningarna ska vara. En vägsamfällighet kan till exempel ha beläggning, vägtrummor och belysning i listan. Det viktiga är att planen visar när varje åtgärd väntas och vad den kostar, så att stämman kan ta ställning till avsättningen med underlag i stället för på känn.
Mallen och skillnaden mot BRF
Mallen hos butiken är byggd för bostadsrättsföreningar: en komponentlista för 30 byggnadsdelar, en 30-årsplan där åtgärder placeras efter livslängd och intervall, en fondprognos med täckningsgrad och kategorier som går att ändra. Samma komponentlogik fungerar för en hyresfastighet eller en samfällighet. Klimatskärmstabellen och turordningen för lägenheterna är ett eget tillägg i exemplet, i egna flikar bredvid komponentlistan. Mer om upplägget finns på sidan om underhållsplan i Excel för 30 år.
Ett fönster- och fasadbyte blir i praktiken ett eget projekt med upphandling, faser och beslut; hur ett sådant planeras visar guiden om projekt med beslutspunkter och baklängesräkning. Ska åtgärden lånefinansieras går det att jämföra räntor och löptider i guiden om lån sida vid sida. Fler genomgångar finns i guiderna från EnkelMal.
Vanliga frågor
Måste en hyresvärd ha en underhållsplan?
Det finns inget allmänt lagkrav på en skriftlig underhållsplan för hyresfastigheter. Hyresvärden ska däremot under hyrestiden hålla lägenheterna fullt brukbara enligt den allmänna uppfattningen på orten och i bostäder sköta tapetsering, målning och sedvanliga reparationer med skäliga tidsmellanrum – och en plan är det enklaste sättet att visa att det görs.
Hur stor del av klimatskärmen är en betydande del?
Lagen anger ingen andel. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om vad som avses, så kontrollera vad som gäller när åtgärden planeras och låt en energiexpert bedöma det konkreta fallet.
När behövs en ny energideklaration?
När den gamla har passerat tio år, och sedan 1 juli 2026 även efter en ombyggnad som omfattar en betydande del av byggnadens klimatskärm. Ett hus som hyrs ut ska alltid ha en giltig deklaration.
Hur ofta ska en hyresvärd måla och tapetsera?
Lagen anger inget antal år, bara skäliga tidsmellanrum. En turordning med en eller två lägenheter per år ger ett jämnt flöde och visar hur lång tid det går mellan varven.
Källor
- RiksdagenJordabalk (1970:994), 12 kap.
- RiksdagenPlan- och byggförordning (2011:338)
- RiksdagenLag (2006:985) om energideklaration för byggnader, t.o.m. SFS 2026:747
- RiksdagenLag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
- BoverketBFS 2025:6 (OVK 5), ändring i BFS 2011:16
- Microsoft SupportFunktionen SUMMA.OMF
- Microsoft SupportFunktionen SORTERA
- Microsoft SupportFunktionen SEKVENS
Komponenter, år och kostnader i en plan
Mallen är byggd för bostadsrättsföreningar, men komponentlistan, 30-årsplanen och fondprognosen kan användas även för andra fastigheter där åtgärder och kostnader ska planeras år för år.
Till underhållsplanen