Haustechnik im Jahreszyklus: Saisonfenster für Wartung und Prüfung im Bürogebäude

Gesetze und Herstellerangaben sagen, bis wann eine Anlage geprüft oder gewartet sein muss. Sie sagen nicht, wann es gut passt. Eine Heizung wartet man am besten, wenn sie nicht gebraucht wird, einen Rückstauverschluss vor den Sommergewittern und eine Elektroanlage, wenn eine Abschaltung niemanden stört. Dieser Ratgeber gibt jeder Aufgabe in einem kleinen Bürogebäude ein Saisonfenster und zeigt, wie Excel daraus den Plantermin rechnet. Für Anlagenverzeichnis, Jahresplan und Prüfprotokolle gibt es einen Wartungsplaner in Excel für Anlagen.

Das Gebäude und seine Fristen

Das Beispiel ist ein zweigeschossiges Bürogebäude mit drei Mietparteien, einer Öl-Brennwertheizung von 2017, einem Flachdach und einem Keller mit Rückstauverschluss. Einen Aufzug und eine zentrale Warmwasserbereitung gibt es nicht. Die Fristen kommen aus drei Quellen:

Die DGUV Vorschrift 3 richtet sich an den Unternehmer, also an die Arbeitgeber in den Mieteinheiten; wer die Prüfung der Gebäudeinstallation beauftragt, regelt im Mietobjekt der Vertrag. Die Tabelle ist eine Auswahl für dieses Gebäude. Brandschutztechnik, Lüftungsanlagen oder ein Aufzug bringen eigene Fristen mit, die in den Plan gehören, wenn es sie gibt.

Welcher Monat zu welcher Arbeit passt

Die folgenden Fenster sind ein Vorschlag der Redaktion. Sie richten sich nach der Jahreszeit und nach dem Betrieb im Haus, nicht nach einer Vorschrift:

• März: Prüftaste der Fehlerstrom-Schutzschalter, zweites Fenster im September. Der Abstand von sechs Monaten passt genau.
• April: Dachabläufe und Rückstauverschluss, bevor im Sommer Gewitter mit Starkregen kommen. Ein verstopfter Ablauf fällt sonst erst beim ersten Wasserschaden auf.
• Juni bis August: Heizungswartung durch den Fachbetrieb. Die Anlage wird nicht gebraucht, und sie ist zum Beginn der Heizperiode fertig.
• August: Prüfung der elektrischen Anlage. Für Messungen müssen Stromkreise abgeschaltet werden; in der Urlaubszeit stört das die Mieter am wenigsten.
• Oktober bis März: Abgasmessung im Heizbetrieb, wenn die Anlage unter normaler Last läuft. Im Messjahr liegt die Wartung im Sommer davor, die Anlage geht frisch eingestellt in die Messung.
• November: Dachabläufe ein zweites Mal, nach dem Laubfall.

Der Plantermin in Excel

Im eigenen Blatt „Saisonplan (eigen)“ steht je Aufgabe der erste Monat des Fensters in B, der Turnus in Monaten in C und die letzte Ausführung in D. Spalte E rechnet die Fälligkeit mit =EDATUM(D2;C2). Für die Abgasmessung, die in Kalenderjahren zählt, trägt man in E von Hand den 31. Dezember des Messjahres ein, statt eine eigene Formel zu bauen. Spalte F legt den Termin an den Anfang des letzten Fensters vor der Fälligkeit:

=DATUM(JAHR(E2)-(B2>MONAT(E2));B2;1)

Liegt der Fenstermonat nach dem Fälligkeitsmonat, zieht der Vergleich in der Klammer ein Jahr ab, denn WAHR zählt in der Rechnung als 1. Spalte G prüft, ob das Fenster noch offen ist, also ob sein Monatsende noch nicht vorbei ist:

=WENN(MONATSENDE(F2;0)>=HEUTE();"";"Fenster verpasst: Ersatztermin vor "&TEXT(E2;"TT.MM.JJJJ"))

Die Formel kennt ein Fenster je Zeile. Aufgaben mit zwei Fenstern im Jahr bekommen deshalb zwei Zeilen mit Turnus 12: die Prüftaste eine Zeile für März und eine für September, die Dachabläufe eine für April und eine für November. Mit dem Stand vom 4. November 2026 sieht der Plan so aus:

Das Novemberfenster der Dachabläufe läuft gerade; weil G das Monatsende prüft, steht dort noch kein Hinweis. Die Ölheizung wurde 2017 in Betrieb genommen. Nach der Messung 2025 ist die nächste im dritten Kalenderjahr fällig, also 2028. Im Laufe des Jahres 2029 liegt die Inbetriebnahme mehr als zwölf Jahre zurück, dann gilt jedes zweite Kalenderjahr: Nach der Messung 2028 ist die nächste 2030 fällig, und die Zeile muss angepasst werden.

Der Umstieg kostet einmal einen Zyklus

Die Zeile der Elektroanlage zeigt das typische Problem beim Wechsel auf Saisonfenster. Die Prüfung ist bis zum 26. Januar 2027 fällig, das letzte Augustfenster davor war 2026 und ist vorbei. Ins nächste Augustfenster zu schieben, hieße rund sechs Monate zu spät prüfen. Die Prüfung muss also noch einmal außerhalb der Saison stattfinden. Ein guter Ersatz sind die Tage zwischen den Jahren: Der 25. Dezember 2026 und der 1. Januar 2027 sind Freitage, viele Büros schließen in der Woche dazwischen, und am Dienstag, 29. Dezember 2026, stört eine Abschaltung kaum jemanden.

Ab dann stimmt der Rhythmus nicht mehr mit den vier Jahren überein. Nach der Prüfung am 29. Dezember 2026 ist die nächste bis zum 29. Dezember 2030 fällig; das Fenster davor ist der August 2030. Der Zyklus wird damit einmalig um knapp fünf Monate kürzer, danach liegt die Prüfung dauerhaft im August. Wer diesen Preis nicht zahlen will, wählt für Aufgaben mit langem Turnus ein Fenster kurz vor dem bisherigen Fälligkeitsmonat.

Wie der Wartungsplaner dazu passt

Die Vorlage bei Excelschnell führt laut Produktbeschreibung ein Anlagenverzeichnis mit Intervall und Prüfpflicht, eine Jahresplanung über zwölf Monate nach DIN 31051, Arbeitsaufträge, Prüfprotokolle nach § 14 BetrSichV und eine Referenztabelle gesetzlicher Prüffristen mit DGUV Vorschrift 3, DGUV Vorschrift 68 und BetrSichV Anhang 2. Die Elektroanlage lässt sich dort direkt mit ihrem Intervall führen. Die 1. BImSchV, den Rückstauverschluss und das Dach nennt die Produktbeschreibung nicht; diese Aufgaben trägt man selbst als Anlage mit Intervall ein. Saisonfenster, Planformel und Hinweisspalte aus diesem Ratgeber sind eine eigene Ergänzung.

Mehr zum Werkzeug steht auf der Seite zur Wartungs- und Prüfplanung. Für Prüfungen, Unterweisungen und Ausschusssitzungen im Betrieb gibt es die Jahresplanung im Arbeitsschutz, für größere Sanierungen mit Wochenterminen den Projektplan nach Kalenderwochen. Alle Themen sammelt die Ratgeber-Seite.

Häufige Fragen

Muss die Abgasmessung im Winter stattfinden?

Nein. Die 1. BImSchV verlangt die Messung einmal im jeweiligen Kalenderjahr, der Monat ist frei. Das Fenster im Heizbetrieb ist ein Vorschlag, damit die Anlage unter ihrer normalen Last gemessen wird.

Was passiert mit dem Saisonfenster bei einem Fenster über den Jahreswechsel?

Für ein Fenster von Oktober bis März trägt man den Oktober als ersten Monat ein. Die Formel legt den Termin dann in den Oktober des Fälligkeitsjahres oder, wenn die Fälligkeit früher im Jahr liegt, in den Oktober davor. Wer lieber zwischen Januar und März misst, trägt den Januar als ersten Monat ein.

Ersetzt der Wartungsvertrag mit dem Fachbetrieb den eigenen Plan?

Nein. Pflichten wie die Abgasmessung treffen den Betreiber der Anlage. Der eigene Plan zeigt, ob jeder Vertrag tatsächlich einen Termin erzeugt hat und ob die Ergebnisse vorliegen.

Quellen

1. Bundesamt für Justiz§ 15 1. BImSchV Wiederkehrende Überwachung
2. Bundesamt für Justiz§ 14 SchfHwG Feuerstättenschau
3. BGN BranchenwissenDGUV Vorschrift 3, Prüfungen (Durchführungsanweisungen, Tabelle 1A)
4. Ministerium des Innern und für Sport Rheinland-PfalzGesetzliche Feiertage 2026 & 2027

Jede Arbeit in ihrer Jahreszeit

Wer jeder Aufgabe ein Saisonfenster gibt, wartet die Heizung, wenn sie ruht, und prüft die Elektrik, wenn die Mieter im Urlaub sind.

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