Kiinteistön huoltosuunnitelma: toistuvat huollot omaan listaansa ja isot korjaukset PTS:ään

Huoltosuunnitelma ja PTS sekoitetaan usein, vaikka ne mittaavat aikaa eri yksiköissä. Ilmanvaihtokoneen suodatin vaihdetaan kuukausien välein, vesikatto uusitaan vuosikymmenten välein. Tässä oppaassa toistuvat huoltotehtävät kootaan omalle listalleen, jossa seuraava päivä lasketaan kaavalla, ja harvat suuret työt siirretään 30 vuoden kunnossapitosuunnitelmaan Excelissä, joka on tehty taloyhtiön PTS:ää varten.

Kolme asiakirjaa, kolme aikajännettä

Taloyhtiössä huoltoa ja korjauksia ohjaa kolme eri asiaa, ja niiden erottaminen selkiyttää koko suunnittelun.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta sekä selvitys jo tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä. Lain voimassa olevan sanamuodon mukaan molempiin selvityksiin sisältyvät tiedot kunnossapito- ja muutostöistä on lisäksi toimitettava Maanmittauslaitokselle huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 a §:n mukaisesti. Kiinteistöliiton lakimiehen vuonna 2014 kirjoittaman tulkinnan mukaan asiakirjan nimellä ei ole merkitystä: laajempi PTS kattaa lain velvoitteen, kunhan sitä päivitetään. Huoltosuunnitelma ei ole kumpaakaan, mutta se tuottaa tiedon, jolla PTS:n kuntoarviot pysyvät todellisina.

Rakentamislaki on vienyt saman ajatuksen rakennuksen asiakirjoihin. Uudelle rakennukselle laaditaan käyttö- ja huolto-ohje, jonka on sisällettävä muun muassa rakennuksen ylläpidon seurantatieto sekä kunnossapitotarveselvityksen ja kunnossapitosuunnitelman edellyttämät tiedot, ja ohjeen ajantasaisuudesta vastaa rakennuksen omistaja. Lisäksi omistajan on pidettävä rakennus jatkuvasti terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset täyttävässä kunnossa.

Mitkä huollot laki määrää ja mitkä ovat omaa käytäntöä

Suurin osa huoltoväleistä tulee valmistajan ohjeista tai yhtiön omasta käytännöstä. Pelastuslaissa on kuitenkin muutama kohta, joiden pitää näkyä jokaisessa asuinkiinteistön huoltosuunnitelmassa:

• Nuohous: vakituiseen asumiseen käytetyssä rakennuksessa tulisijat ja savuhormit on nuohottava vähintään vuoden välein, vapaa-ajan asunnossa vähintään kolmen vuoden välein (13 b §). Taloyhtiössä tämä koskee esimerkiksi puulämmitteistä yhteissaunaa tai takkahuonetta.
• Katon turvavarusteet: tikkaat, kattokulkutien osat ja turvavarusteet on pidettävä sellaisessa kunnossa, että nuohoustyö voidaan tehdä turvallisesti (13 a §).
• Ilmanvaihto: ilmanvaihtokanavat ja -laitteet on huollettava ja puhdistettava niin, ettei niistä aiheudu tulipalon vaaraa (13 §). Laki ei anna asuinrakennukselle kiinteää puhdistusväliä, joten väli on yhtiön päätös.
• Palovaroittimet: rakennuksen omistajan on huolehdittava, että asunto varustetaan riittävällä määrällä palovaroittimia ja että ne pidetään toimintakunnossa; asukkaan on ilmoitettava vioista viipymättä (17 §).
• Uloskäytävät ja pelastustiet: kulkukelpoisina ja esteettöminä, eikä uloskäytävillä saa säilyttää tavaraa (10 ja 11 §).

Huoltolista Excelissä: väli kuukausina ja seuraava päivä kaavalla

Esimerkki on yksinkertaistettu 18 asunnon kerrostaloyhtiöstä, jossa on puulämmitteinen yhteissauna. Lista on oma lisäys omalla välilehdellään, esimerkiksi nimellä Huolto (oma). Tarkastelupäivä 1.12.2026 on solussa J1 taulukon ulkopuolella. Kaikki välit ilmoitetaan kuukausina, jolloin kuukausittainen kierros ja kymmenen vuoden puhdistus mahtuvat samaan sarakkeeseen.

Seuraava päivä lasketaan riville 2 ja kopioidaan alas. PÄIVÄ.KUUKAUSI lisää päivämäärään annetun määrän kuukausia ja pitää päivän samana:

=PÄIVÄ.KUUKAUSI(C2;B2)

Tila-sarake nostaa esiin tehtävät, joiden seuraava päivä on enintään 30 päivän päässä tarkastelupäivästä tai jo ohi:

=JOS(30>=D2-$J$1;"ajankohtainen";"")

Lista-sarake jakaa tehtävät kahteen: =JOS(B2>=60;"PTS";"huolto"). Raja 60 kuukautta eli viisi vuotta on tämän esimerkin valinta, ja se osuu kunnossapitotarveselvityksen viiden vuoden jaksoon: harvemmin toistuva työ ei välttämättä tule vastaan seuraavassa selvityksessä, joten se kuuluu pitkän aikavälin suunnitelmaan. Esimerkissä vain kanavien puhdistus siirtyy PTS:ään.

Kun lista kasvaa, ajankohtaiset rivit saa erilliseen näkymään yhdellä kaavalla: =SUODATA(A2:D8;F2:F8="ajankohtainen"). Esimerkissä tulokseen nousevat kiinteistökierros, palovaroittimet ja lämmönjakokeskus, eli kolme tehtävää joulukuulle 2026.

Miten huolto päivittää PTS:n

Huoltolistan arvo ei ole pelkissä muistutuksissa. Nuohooja arvioi samalla tulisijan ja savuhormin kunnon, rännien puhdistaja näkee vesikaton ja lämmönjakokeskuksen huoltaja venttiilien kunnon. Kun huoltoraportissa on havainto, se kannattaa viedä PTS:n komponenttirivin kuntoluokkaan samana päivänä. Kunnossapitosuunnitelmassa rakennusosalla on kuntoluokka 1–5, viimeisin toimenpide ja väli, joten huollon havainto muuttaa suoraan sitä, mihin vuoteen korjaus sijoittuu.

Toinen suunta on yhtä tärkeä: kun PTS:n iso työ tehdään, huoltolistan rivit muuttuvat. Uusi ilmanvaihtokone voi tuoda eri suodatinvälin, ja uusittu vesikatto uudet kattoturvatuotteet tarkastettavaksi. Riskien kartoituksessa sama periaate toimii: riskien pisteytys kiireellisyyden mukaan nostaa esiin, mitkä havainnot pitää korjata ennen seuraavaa huoltokierrosta. Jos iso korjaus rahoitetaan lainalla, lyhennystavan vaikutus ensimmäisiin eriin näkyy tasalyhennyksen ja annuiteetin vertailussa.

Pitkän aikavälin taulukon rakenne ja rahastoennuste esitellään huoltosuunnitelman työkirjan sivulla, ja muut asumisen ja talouden oppaat löytyvät opasosion etusivulta.

Usein kysyttyä

Kuka laatii taloyhtiön huoltosuunnitelman?

Laki ei nimeä huoltosuunnitelmaa erikseen. Käytännössä hallitus päättää, kuka listaa pitää: isännöitsijä, huoltoyhtiö tai hallituksen jäsen. Pohjana kannattaa käyttää rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjetta, jos sellainen on.

Kuka vastaa asuntojen palovaroittimista taloyhtiössä?

Pelastuslain 17 §:n mukaan rakennuksen omistaja huolehtii siitä, että asunto varustetaan riittävällä määrällä palovaroittimia ja että ne pidetään toimintakunnossa. Asukkaan on ilmoitettava vioista omistajalle viipymättä, joten huoltolistan testauskierros ja asukkaille annettava ohje kannattaa ajoittaa samaan kuukauteen.

Pitääkö huoltotehtävät esittää yhtiökokoukselle?

Laki edellyttää yhtiökokoukselle kunnossapitotarveselvityksen ja selvityksen tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä; vuosihuoltojen listaa se ei mainitse, eikä listaa toimiteta Maanmittauslaitokselle. Huollossa havaittu korjaustarve kuuluu kuitenkin kunnossapitotarveselvitykseen, jos se vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai vastikkeeseen seuraavan viiden vuoden aikana, ja silloin sen tiedot päätyvät myös Maanmittauslaitokselle toimitettaviin tietoihin.

Miksi väli kirjoitetaan kuukausina eikä vuosina?

Koska samassa listassa on sekä kuukausittain että kymmenen vuoden välein toistuvia töitä. Kuukausina kaikki mahtuvat samaan sarakkeeseen ja samaan PÄIVÄ.KUUKAUSI-kaavaan.

Lähteet

1. FinlexAsunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (ajantasainen, muut. 535/2026)
2. FinlexRakentamislaki 751/2023 (ajantasainen)
3. FinlexPelastuslaki 379/2011 (ajantasainen)
4. Suomen KiinteistöliittoKunnossapitoselvitys, korjausohjelma, PTS, kunnossapitosuunnitelma – yksi ja sama asia?
5. IsännöintiliittoTaloyhtiön kunnossapito ja remontit
6. Microsoft-tukiPÄIVÄ.KUUKAUSI-funktio
7. Microsoft-tukiSUODATA-funktio

Huollot kalenteriin, korjaukset PTS:ään

Kun toistuvat huollot ja pitkän aikavälin korjaukset pidetään omissa näkymissään, kumpikaan ei huku toisen alle, ja huollon havainnot päivittävät PTS:n kuntoluokat.

Avaa kunnossapitosuunnitelman tuotesivu