Tasalyhenteisessä lainassa lyhennys on joka kuukausi sama, ja korko lasketaan jäljellä olevasta velasta. Kun korko pysyy samana, ensimmäinen erä on siksi suurin. Tavallinen vertailu katsoo eriä ja koko laina-ajan korkoja; tässä oppaassa seurataan sen sijaan kertynyttä eroa eli sitä, paljonko annuiteettia enemmän tasalyhennykseen on kunakin hetkenä maksettu ja mitä sillä on saatu. Omilla luvuilla vertailun saa tehtyä tasalyhenteisen lainan Excel-laskurilla, jossa molemmat lyhennystavat ovat vierekkäin.
Tasalyhennyksen ensimmäinen erä on suurin, kun korko ei muutu, koska korko lasketaan koko lainapääomasta ja lyhennys on sama kuin myöhemmin. Alkuvuosina maksettu lisäraha ei katoa: se lyhentää velkaa ja tuottaa lainan koron verran. Tasalyhennys kannattaa, jos suurempi alkuerä mahtuu budjettiin myös korkeammalla korolla eikä sama raha tuottaisi muualla varmasti enempää kuin lainan korko.
Miksi ensimmäinen erä on suurin
Esimerkissä 120 000 euron laina maksetaan 240 kuukaudessa, joten lyhennys on 500 € kuukaudessa. Ensimmäisen kuukauden korko 3,6 prosentin vuosikorolla on 120 000 × 3,6 % / 12 = 360 €, ja erä on 860 €. Joka kuukausi velka pienenee 500 eurolla, joten seuraavan erän korko on 1,50 € pienempi. Annuiteetin erä samalla korolla on 702,13 €, ja se lasketaan MAKSU-funktiolla, kun lainasumma on solussa B1, vuosikorko solussa B2 ja erien määrä solussa B3:
=MAKSU(B2/12;B3;-B1)
Jos korko muuttuu, tasalyhennyksen erä muuttuu sen mukana, joten nousevalla korolla myöhempi erä voi olla ensimmäistä suurempi. Esimerkissä korko pysyy samana koko laina-ajan, eikä pankin palvelumaksuja ole mukana.
Kertynyt ero ja säästetty korko
Vertailu tehdään omalle välilehdelle, esimerkiksi nimellä Vertailu (oma), jossa on rivi jokaiselle kuukaudelle: A kuukausi, B annuiteetin erä, C tasalyhennyksen erä, D ero C−B, E kertynyt ero, F annuiteetin velka ja G tasalyhennyksen velka. Kertynyt ero on rivillä 2 =D2 ja rivistä 3 alkaen =E2+D3. Tärkein sarake on H, säästetty korko tähän mennessä:
=F2-G2-E2
Se on velkaero miinus kertynyt lisämaksu. Jos tasalyhennykseen on maksettu 1 000 € enemmän ja velkaa on jäljellä 1 100 € vähemmän, 100 € on korkoa, jota pienemmästä velasta ei ole tarvinnut maksaa.
| Kuukausi | Kertynyt ero € | Velkaero € | Säästetty korko tähän mennessä € |
|---|---|---|---|
| 12 | 1 795,39 | 1 825,97 | 30,58 |
| 60 | 6 816,97 | 7 545,21 | 728,24 |
| 106 | 8 386,32 | 10 379,01 | 1 992,69 |
| 120 | 8 233,95 | 10 669,20 | 2 435,25 |
| 180 | 4 250,92 | 8 501,43 | 4 250,51 |
| 240 | −5 132,10 | 0,00 | 5 132,10 |
Viiden vuoden kohdalla tasalyhennykseen on maksettu 6 816,97 € enemmän, mutta velkaa on jäljellä 7 545,21 € vähemmän, ja ero 728,24 € on säästettyä korkoa. Kertynyt ero on suurimmillaan kuukaudella 106, 8 386,32 €. Sen jälkeen se pienenee, ja kuukaudesta 212 alkaen tasalyhennykseen on maksettu kaikkiaan vähemmän kuin annuiteettiin. Laina-ajan lopussa velkaero on nolla, ja koko säästetty korko 5 132,10 € on sama kuin lyhennystapojen korkoero.
Tasalyhennys on annuiteetti ja pakollinen lisälyhennys
Taulukosta näkyy, mitä tasalyhennys taloudellisesti on: annuiteetti, johon lisätään joka kuukausi pakollinen ylimääräinen lyhennys. Lisäraha ei katoa, vaan se lyhentää lainaa ja tuottaa lainan koron verran. Siitä seuraa käytännön päätössääntö. Jos sama raha tuottaisi muualla varmasti enemmän kuin lainan korko, annuiteetti ja erotuksen sijoittaminen voisi olla parempi. Jos ei, tasalyhennys on yksinkertainen tapa saada sama hyöty ilman, että lisälyhennyksiä tarvitsee muistaa. Oman asunnon lainan korkoja ei ole voinut vähentää verotuksessa vuoden 2023 alusta, joten säästetty korko on nykyään täysi säästö.
Annuiteetin etu on joustavuus: pienempi pakollinen erä jättää puskuria, ja ylimääräisen lyhennyksen voi tehdä silloin, kun rahaa on. Kuluttajaluoton ennenaikainen takaisinmaksu on lakisääteinen oikeus. Asuntoluotosta luotonantaja saa periä korvauksen vain, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta, ja silloinkin enintään korkotason laskusta johtuvan tappion.
Kertynyt ero kahdella korolla
Finanssivalvonta neuvoo käyttämään oman lainanhoitokyvyn laskelmissa matalan korkotason aikana vähintään 6 prosentin korkoa. Sama laina kahdella korolla, joista kumpikin pysyy koko laina-ajan samana:
| Korko | Kertynyt ero huipussaan € | Huippukuukausi | Säästetty korko 5 v € | Kertynyt ero kääntyy | Säästetty korko 20 v € |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,6 % | 8 386,32 | 106 | 728,24 | kk 212 | 5 132,10 |
| 6,0 % | 11 667,42 | 97 | 1 887,55 | kk 194 | 14 032,14 |
Korkeammalla korolla tasalyhennykseen sitoutuu enemmän rahaa, mutta se myös palaa nopeammin: huippu tulee aiemmin, kertynyt ero kääntyy 18 kuukautta aikaisemmin, ja säästetty korko on koko laina-ajalta lähes kolminkertainen. Ensimmäinen erä on 6 prosentin korolla 1 100 €. Jos se ei mahtuisi budjettiin, tasalyhennys on riski juuri silloin, kun se olisi edullisin. Erän osuuden kuukauden nettotuloista näkee, kun lainanhoito viedään kotitalouden budjettiin omalle rivilleen.
Milloin tasalyhennys kannattaa
- Kannattaa, kun ensimmäinen erä mahtuu budjettiin myös testikorolla ja puskuri jää silti, tulot ovat tasaiset tai nousevat ja tavoite on maksaa velka pois mahdollisimman pienin korkokuluin.
- Annuiteetti on parempi, kun tulot vaihtelevat tai alkuvuosiin osuu muita menoja, kuten perhevapaa tai remontti, ja kun ylimääräistä rahaa halutaan pitää saatavilla.
- Kumpi tahansa, kun ylimääräisiä lyhennyksiä tehdään joka tapauksessa säännöllisesti: lopputulos lähestyy silloin samaa.
Kuinka herkkä päätös on korolle, selviää samalla tekniikalla kuin herkkyysanalyysissa: muuta yhtä oletusta kerrallaan ja katso, mitä kertyneelle erolle tapahtuu. Valmiin laskurin välilehdet esitellään tasalyhennyslaskurin sivulla, ja annuiteetin oma laskuri on annuiteettilainan työkalussa. Lainatyyppien perusteet käy läpi myös ExcelVirtan vertailu annuiteetista ja tasalyhennyksestä, ja muut talouden oppaat ovat EnkelMalin opasosiossa.
Usein kysyttyä
Miksi tasalyhennyksen etu on pienempi matalalla korolla?
Koska etu syntyy korosta, jota pienemmästä velasta ei makseta. Esimerkissä säästetty korko on 3,6 prosentin korolla 5 132,10 € ja 6 prosentin korolla 14 032,14 €. Nollakorolla eroa ei olisi lainkaan.
Kannattaako ylijäämä sijoittaa vai käyttää lainan lyhentämiseen?
Lyhennys tuottaa varmasti lainan koron verran. Sijoitus kannattaa vain, jos sen odotettu tuotto kulujen ja verojen jälkeen on suurempi ja sen riski on hyväksyttävä. Puskuri yllättäviin menoihin kannattaa pitää joka tapauksessa.
Miksi kertynyt ero kääntyy vasta niin myöhään?
Koska tasalyhennyksen erä alittaa annuiteetin vasta noin laina-ajan puolivälissä, ja sitä ennen lisämaksua on ehtinyt kertyä yli 8 000 euroa. Sen kurominen erä kerrallaan vie esimerkissä kuukauteen 212 asti, eli lähes 18 vuotta.
Muuttaako pankin eräkohtainen palvelumaksu vertailua?
Ei, jos maksu on sama jokaiselta erältä: molemmissa lyhennystavoissa maksetaan yhtä monta erää, joten maksut kumoutuvat vertailussa. Ne kannattaa silti lisätä budjettiin, koska ne kasvattavat jokaisen kuukauden lainanhoitokulua.
Lähteet
- FinanssivalvontaKorot, marginaalit ja lyhennykset
- FinanssivalvontaAsuntolainat ja lainakatto
- VerohallintoAsuntolainan korkovähennys
- Kilpailu- ja kuluttajavirastoLuoton ennenaikainen takaisinmaksu
- Microsoft-tukiMAKSU-funktio
Laske oma kertynyt erosi ennen päätöstä
Kun lyhennystavat ovat vierekkäin ja korkoa voi vaihtaa, näet, paljonko tasalyhennykseen sitoutuu rahaa alkuvuosina ja paljonko siitä palaa säästettynä korkona.
Avaa tasalyhennyslaskurin tuotesivu